Tras la derogación del Real Decreto-Ley 21/2018 sobre la regulación del alquiler que aprobó el Gobierno el pasado mes de diciembre, vuelve a estar vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013.
La derogación de la norma provoca, por lo tanto, un nuevo cambio en cuestiones fundamentales en el mercado del alquiler como es la duración de los contratos y la cuantía de los avales, así como otras cuestiones paralelas, relacionadas con el pago de impuestos, los pisos turísticos o los desahucios.
Contratos celebrados entre el 19 diciembre 2018 y 22 de enero de 2019 quedan regulados por el Decreto-Ley 21/2018.
La decisión de derogación del Congreso no tiene ningún efecto retroactivo sobre lo aprobado hace un mes, por lo que si se ha firmado un contrato de alquiler por cinco años (y no tres como era anteriormente y vuelve a ser ahora), estarás exento del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y el arrendador no podrá exigir la ampliación del aval (que había quedado fijado entre un máximo de entre uno y dos meses).
· La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.
· Cuando el arrendador sea una persona física, y en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es INFERIOR a 5 AÑOS, el arrendatario tiene el derecho, si quiere, de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda HASTA 5 AÑOS.
· Si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el tiene el derecho, si quiere, de permanecer en la vivienda HASTA 7 AÑOS.
· Una vez transcurridos los 5 AÑOS o los 7 AÑOS (si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 AÑOS MÁS.
· Transcurrido esos 8 AÑOS de duración (5 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona física, o esos 10 AÑOS de duración (7 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona jurídica, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción (que a diferencia de la “prórroga“, supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior).
Contratos celebrados a partir de la Derogación del Decreto-Ley 21/2018.
· La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.
· En el supuesto de que en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es INFERIOR a 3 AÑOS, el inquilino tiene el derecho si quiere de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda HASTA 3 AÑOS, tanto sea el arrendador persona física o jurídica.
· Una vez transcurridos los 3 AÑOS, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 1 AÑO más (y no tres como se había ampliado con la nueva Ley).Transcurrido ese CUARTO AÑO, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.
Fianza
Los propietarios tienen de nuevo vía libre para exigir a los inquilinos la fianza que consideren oportuna.
Con el Real Decreto Ley propuesto y actualmente derogado, seguía siendo obligatoria la fianza de un mes, pero se incluían limitaciones para proteger a los inquilinos como el hecho de sólo exigirles como garantía adicional cuantías que no superaran los dos meses de renta.
Impuestos
Los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y los Impuestos de Bienes Inmuebles que conllevan los contratos de alquiler, vuelven a recaer sobre el bolsillo de los arrendatarios. El Real Decreto derogado había declarado exentos de este impuesto los contratos de alquiler.
Actualización de la renta
En este punto la regulación no varía. Sólo se puede revisar el precio del alquiler si así se ha pactado entre las partes, y la cuantía debe ser acorde al Índice de Competitividad que se publica en el INE.
